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本金攤還、本息攤還差在哪?一次搞懂2種房貸還款懶人包!

本金攤還、本息攤還差在哪?一次搞懂2種房貸還款懶人包!

大部分的人在購屋時,會注重在選擇“房貸利率較低”的銀行,但若在「房貸還款方式」挑選錯誤,不僅會影響到未來幾十年的房貸金額,嚴重的話甚至會失去原有的生活品質。
目前銀行分別提供兩種的還款方式,分別為:本金平均攤還本息平均攤還,那麼這兩種在計算與金額上又有什麼差別呢?

銀行的利息是如何計算的?  

利息=資金總額×利率×借用時間

在利率一樣的情況下,資金總額與借用時間就決定了利息的多寡。

只要貸款的資金越大、貸款期限拉得越長,需要支付給銀行的利息就更高。

「本金攤還」還款金額比較低嗎?

本金攤還可以想成是“遞減法”,每月要還給銀行的本金相同,利息則依“本金餘額”計算,隨著剩餘的本金越來越少,應繳的利息也會逐月減少。

▍計算方式

每月房貸=本金+利息=貸款總額 / 貸款總月數+前期貸款餘額 × (年利率 / 12) 

▍優點

.總還款金額較「本息攤還」低

.後期還款壓力較小

▍缺點

.頭期款+前期房貸導致還款壓力大

.還款金額不固定,需每月確認

「本息攤還」壓力比較小?

本息攤還可想成為“等額法”,將貸款的本利和(本金+利息)相加後,平均分攤到貸款總月數,在利率不變的條件下,雖然本金與利息的占比不同,但使每月的還款金額固定。

本息攤還為目前最常見的還款方式,不僅減少借款人壓力,同時也對於銀行端也相對有利。

▍計算方式

每月房貸=本金+利息=固定值,但每月本金與利息佔比不同

還款初期比例:本金<利息 還款後期比例:本金>利息

▍優點

.每月還款金額相同,繳款壓力較小.房貸利息抵稅金額較多

▍缺點

.還款總額較「本金攤還」高

房貸試算

所以該怎麼挑選還款方式?

如果沒有資金上的壓力,或不擅長理財,可以選擇「本金攤還」,早一點將資金著重在房貸上,以長期來看,利息的確較省一些。

如果有其他的財務規劃,或是想保留原先的生活品質,就建議採用「本息攤還」,若日後手邊有閒置的資金也能提前大額還款,達到省息的效果!

不論如何都要多方查看資料,找出最適合自己的房貸還款方式!

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